拿到香港大学研究生录取通知书，程鹿（化名）的喜悦并没有维持太久，取而代之的是“住哪里”的焦虑。得知一年制授课型硕士基本无望申请到校内宿舍，程鹿添加了香港本地中介的微信，开始“云看房”。
在寸土寸金的香港，高校宿舍资源长期紧张，申请与续住均有一套相对严格的机制。新生通常享有优先分配权，而高年级学生若想续住，则需经过综合评估，包括学业成绩、对宿舍的参与贡献乃至课外活动表现。一年制授课型硕士研究生就读人数多，基本没有申请到宿舍的希望，不得不转向校外租房甚至跨境通勤。
房地产服务商戴德梁行发布的报告显示，目前，香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4:1。也就是说，每个宿位有超过3名学生竞争。至2027/28学年，预计每年将新增宿位需求约1.57万个。即使在2027年新增7900个宿位的前提下，保守估计，学生宿位总缺口仍将达5.54万个。
巨大的供需缺口下，香港特区政府推出“城中学舍计划”，鼓励市场将酒店、写字楼等商业大厦改装为学生宿舍，从而增加学生宿位供应。
内地、外资房企闻风而动。学生宿舍一床难求的困境，是否有解了？
早早“揾房”
程鹿已经看上几套还不错的房源，但繁体字标明的地址与陌生的地名叠加，让她一时难以判断通勤距离与生活便利程度。她决定下个月提前去香港，实地看房。
尽管距离新学年开学仍有数月，但围绕“住哪里”的讨论已经在新生群体中提前升温。一位香港本地持牌中介向《中国新闻周刊》记者介绍，随着上一批学生陆续毕业退宿，靠近高校的租房市场已进入新一轮过渡期，“已经有学生开始‘早鸟预订’，尤其是热门地段，基本是提前锁房”。在他看来，市场的节奏正在明显前移，“以前普遍是六月才开始有动作，七八月有点紧张，现在好多学生四五月就已经开始‘揾房’（找房子）了”。
根据美联物业的在线数据，在香港大学站及坚尼地城、西营盘一带，一套大约30平方米的小公寓，月租金基本为1.8万至2万港元，中介费为半个月租金。对于非本地居民和无固定收入的学生，香港房东往往还会要求一次性缴纳一年租金。仅房租一项，初到香港的学生们可能就需要花费近25万港元。
美联物业住宅部行政总裁布少明在接受媒体采访时曾表示，租赁市场的活跃主要受新“港漂”和内地学生的带动，预计全年租金升幅可达6％，香港私人住宅的实用面积租金已接近2019年以来的历史高位。
提前的租房旺季，与香港高校扩张后尚未解决的宿位矛盾密切相关。2023年香港特区政府施政报告提出发展“留学香港”品牌，将大学教育资助委员会资助院校的非本地生招生比例由20％提升至40％，2025年进一步放宽至50％。
有关人士测算，非本地生的理论规模上限已被推高至约3.7万人，且研究生群体的扩张更为迅速。数据显示，2024/25学年，香港授课型及研究型非本地生已达约5.6万人，同比增长26％，一年内新增超过1.1万人。投资管理公司高力国际预测，到2028年，香港本地及非本地学生的总住宿需求将达17.22万个床位，宿位缺口将达12万个。
香港富豪东方酒店青年宿舍的房间和洗衣间 图/中新
政策拆墙松绑
今年2月，香港特区政府发展局局长宁汉豪回应立法会议员提问时指出，“城中学舍计划”反应理想，已收到25宗申请，大多位于市区，包括红磡、观塘、深水埗以及上环等地区。除两宗涉及要在私人土地上兴建新学生宿舍外，其余申请为改装现有建筑物，大部分涉及整幢改装，预计涉及5100个宿位。
在宁汉豪的介绍中，该计划的亮点在于“拆墙松绑”。过去，将商厦改装为学生宿舍在实际操作上几乎难以推进，而该计划通过“对症下药”的方式进行制度松绑。在规划层面，城市规划委员会放宽“酒店”定义，将合资格的学生公寓纳入其中，可直接获得酒店牌照，无须另行规划。在执行机制上，计划也具有较高灵活性，允许私人发展商、教育机构或两者合作提出申请，宿舍营运模式亦不设统一限制，可由营运方自主招收学生，或与不同专上院校合作对接。
香港大学房地产和建筑系教授黄绍基对《中国新闻周刊》指出，香港近年来吸引了大量非本地学生，由此催生了学生公寓这一独特的细分市场，这类公寓的租金通常高于低档酒店和普通住宅，但比高档服务式公寓或豪华酒店更实惠。
以香港大学为例，西营盘附近一间面积为15平方米的单间学生公寓，每月租金超过15000港元，而面积相近的房（香港地区常见的小户型出租屋）月租金仅为7800港元。尽管溢价显著，但黄绍基了解到，类似的学生公寓在开学前的入住率几乎为100％。
房地产顾问公司莱坊在《投资学生宿舍》报告中指出，将收入陷入停滞的酒店改建为学生宿舍后，预期收益率可达到4.5％至8％。这一数字不仅远超香港传统住宅物业，也优于许多甲级写字楼。学生群体租期稳定、退租率低、违约风险小，为投资者提供了极高确定性的现金流。
事实上，在政策正式落地前，资本已闻风而动。2023年底至2024年，中原地产、招商局商业房托、华润隆地等巨头纷纷入局。中原地产是在2024年将目光投向学生公寓改造市场的，先后收购香港尖沙咀珀荟酒店、香港西半山“般咸轩”物业和富豪东方酒店，均改建为学生宿舍。中原投资总裁叶明慧近期表示，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生宿舍市场，届时市场规模将达750亿至1000亿港元，发展潜力巨大。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对《中国新闻周刊》指出，政策松绑后，激活了存量酒店的改造市场，大宗交易市场变得非常火爆。她还补充道，随着今年3月起生效的《简朴房条例》推进，市场预期发生了明显变化。政策推动下，部分原本难以合规使用的唐楼（香港的旧式楼房），也将有机会通过改造转为学生公寓用途，从而释放新增供给空间。
高力国际指出，2026年2月，市场上有21宗酒店及整幢住宅成交，相当于2020年至2024年第三季度的交易总和。“酒店本身已具备齐全的房间间隔、独立卫浴及消防设施，能大幅缩短改建时间和成本，同时让投资者迅速推向市场以迎合租赁旺季。”
黄绍基特别提到，该计划可以保持土地用途的灵活性，不仅可以降低改建成本，更重要的是，可以降低供应过剩或不足的风险，最大限度地减少市场波动。理想情况下，由于酒店和学生公寓具有很强的替代性，经营不善的酒店可以改建为学生公寓。如果未来酒店盈利能力有所提高，物业还可重新改回酒店用途。
“采用增值策略的短期投资者可能会专注于通过学生公寓提升现金流，然后退出投资。相反，采用持有策略的长期投资者也可以考虑未来将酒店改回原用途的可能性。”黄绍基指出。
难以复制
近年来，随着内地研究生招生规模持续扩大，“高校宿舍不够住”频频登上热搜。
最显著的结构性变化发生在一线城市的高校。2023年硕士招生期间，北京大学、北京师范大学、复旦大学、南京大学等多所知名高校相继在招生简章中明确规定：不再为非全日制及部分全日制专业学位硕士（专硕）研究生提供校内宿舍。
面对由于“扩招”带来的增量需求，2024年1月，七部门联合印发《国家发展改革委等部门关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源，并按照校内同等标准，加强配套服务管理。
内地同样存在大量空置的酒店与商业资产。中国饭店协会数据显示，2025年第一季度，全国酒店平均空置率为38.2％，约有220万间客房长期空置。
表面上看，内地似乎具备复制香港“资本收购酒店改建宿舍”模式的基础，但多位专家在接受采访时指出，香港模式在内地恐无法简单平移。
中原地产首席分析师张大伟对《中国新闻周刊》指出，两地模式无法平移的首要原因在于账本的根本逻辑不同。在香港，尽管收购酒店的代价昂贵，但其极高的租金回报率足以覆盖资金成本。
“香港的租金水平高，可以覆盖利息和运营成本。但在内地，你想改造一个写字楼，投入的资金和装修成本，面临的是极低的租售比。内地一线城市的租售比普遍在1％到2％，租金可能连装修成本都赚不回来。”张大伟坦言。
另外，张大伟总结，内地虽有指导意见，但在执行层面，商业用地改建为学生宿舍仍面临消防验收、土地用途性质变更等重重阻碍，缺乏像香港这样“拆墙松绑”的系统性配套措施。
除了政策配套和租售比，内地学生公寓面临着更激烈的“替代品”竞争。香港模式能够成立的核心，是留学生极高的租金承受能力。在香港，一个改造后的单人床位月租可达6000至8000港元。但在内地，公立大学宿舍年租金通常在1200元人民币左右。即使学生选择去校外租房，其支付能力也相对有限。
赵然在带内地机构考察香港物业时也发现，探讨内地的学生公寓问题时，大家的共识是内地高校的预算过低，无法支撑市场化的机构投资且运营同样的公寓。很多内地公寓运营商起初雄心勃勃，考察完却感叹“经验根本没法用”。
相较香港交由市场资本运作，内地高校的探索更倾向于依靠政府统筹与公共采购进行托底。2019年，复旦大学较早试水了“社会化运作+园区化管理”模式，将专硕学生集中安置在校外公寓，提供约1450个床位。自2021年起，住宿费标准与校内学生生活园区一致，收费标准为1600元/学年。
2025年，浙江大学发布学生宿舍用房租赁采购意向公告，预算金额2360万元，要求社会用房在浙江大学紫金港校区周边5公里范围内，可精装修拎包入住，提供床位不少于3000张。
同年底，湖北大学提供了“以购代建”思路，斥资1.98亿元整体收购存量商品房，新增2800个床位，平均收购单价约4650元/平方米，相当于此前该商品房备案均价的六成。教育部、住房城乡建设部联合调研组实地调研时表示，“学生宿舍改造项目作为全国首个以购置存量房代建设学生公寓的创新实践，既有效盘活了市场存量资产、为房地产去库存提供了新思路，又精准破解了高校宿舍资源紧张的难题”。
不过，新的社区摩擦也有待解决。今年3月，深圳大学拟将丽湖校区2026级全日制研究生统一安排在校外住宿，住宿地点暂定南山西丽大学城片区的汉园茗院项目，住宿费用标准将参照学校统一规定执行，而该小区市场整租月租金为1万元至1.1万元。有业主接受采访时坦言，不愿自家小区被贴上“宿舍”标签。
除了“资本收购酒店改建宿舍”模式无法简单平移至内地，涌入香港的内地房地产商也发现，这不是常见的异地经营。赵然观察到，两地的投资逻辑、税务结构以及交易时的法律架构也有区别。“在运营端，香港的劳工法律、人工成本与内地完全不同，必须重新搭建一套全新的投资模型和运营团队。”
还有一个容易被忽视的细节是，内地成熟的公寓家具、家电供应链在香港的狭小空间面前会面临失效。赵然提到，香港的单人床只有0.8到0.9米宽，这种尺寸在内地可能根本找不到，属于特定供港的规格。由于香港老旧建筑的墙体结构特殊，洗衣机需要做得更薄，冰箱需要做得更矮，以此实现内嵌。
无论是将投资平移到内地，还是内地地产商进入香港市场，都不是那么容易能实现的。
发于2026.4.27总第1233期《中国新闻周刊》杂志
杂志标题：香港改建“城中学舍”
记者：李沁桦
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